Ocorre que, ainda assim, mesmo realizada criteriosa "due diligence", muitas vezes o comprador era surpreendido com a decretação de fraude à execução porque, por exemplo, embora o imóvel fosse situado na cidade de São Paulo e o vendedor também residisse na mesma comarca, tramitava no Estado do Acre ação de execução de que não se tinha notícia, por não constar nas certidões pessoais do vendedor.
O advogado piauiense especializado no assunto, Apoena Almeida machado, explica que em virtude de situações injustas como a descrita acima, o sistema jurídico brasileiro passou a olhar com maior atenção ao terceiro adquirente de boa fé, ou seja, o comprador que, embora tenha adotado cautelas suficientes para aquisição do bem, ainda assim via-se diante da possibilidade de perder o imóvel adquirido. Nesse sentido, os tribunais brasileiros passaram a prestigiar em suas decisões a boa fé do terceiro adquirente, o que culminaria em 2009 com a edição da súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), firmando entendimento de que o reconhecimento da fraude à execução dependeria do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente. Se não tivesse a penhora gravada na matrícula do bem em negociação, presumia-se a boa fé do adquirente.
Essa presunção relativa, diga-se, cairia por terra caso ficasse provado que, embora não registrada na matrícula a penhora, o adquirente dela tinha ciência, mesmo sem o gravame na matrícula. Em progressiva depuração do tema, o passo seguinte foi a consolidação do entendimento sumular na Lei nº 13.097, de 2015, a qual declara a eficácia dos negócios jurídicos que tenham por objeto bem imóvel sobre o qual recaia penhora não registrada na matrícula ou cujo proprietário tenha ajuizada contra si ação de execução em fase de cumprimento de sentença não averbada na matrícula do imóvel.
Em clara proteção ao terceiro adquirente de boa fé, a referida lei determina que a ele não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção. A situação, contudo, reclamava, ainda, maior proteção. Entretanto, com a entrada em vigor do texto do novo Código de Processo Civil, na Lei 13.105/2015, voltou a pairar sobre o tema danosa controvérsia. Da leitura do artigo 792 do novo código, vê-se que os incisos I, II e III estão rigorosamente dentro da sistemática consolidada pela Lei 13.097, na medida em que se referem expressamente à necessidade de registros e averbações para a caracterização da fraude. A dificuldade encontra-se no inciso IV, que recupera a ideia do Código de Processo Civil de 1973, de que caracteriza a fraude à execução a alienação ou oneração ocorrida quando tramitava contra o devedor demanda capaz de reduzi-lo à insolvência. O inciso IV não diz "demanda que esteja averbada na matrícula", mas apenas "ação em curso.
Aparentemente, a redação do inciso IV pode por a perder um sistema coeso, lenta e cuidadosamente construído conjuntamente pela doutrina, jurisprudência e legisladores, desde o advento do Código Civil até a promulgação da Lei 13.097/2015: a proteção do terceiro adquirente de boa fé. Caso a interpretação da doutrina e jurisprudência, com fundamento no art. 792, IV, do novo Código de Processo Civil determine que uma simples ação em curso possa caracterizar a fraude à execução, ainda que não esteja averbada na matrícula do imóvel, voltaríamos à injusta situação narrada no início desta matéria. o entendimento acerca da fraude à execução consolidado na Lei 13.097, protegendo o terceiro adquirente de boa fé, não foi fruto do acaso, tampouco do açodamento. Pelo contrário, nasceu do trabalho diuturno dos operadores do direito, de lento amadurecimento do tema no seio da comunidade jurídica, e tramitou paralelamente ao novo CPC.
Fonte: cidadeverde