DO PRAZO CONTRATUAL
O que deve ser observado inicialmente é o PRAZO CONTRATUAL que foi estipulado, que em via de regra para locações residenciais, é de 30 meses, conforme preceitua a Lei do Inquilinato (8.245/91) em seu artigo 46, podendo, findo o prazo contratual, ser prorrogado para um contrato de locação por prazo INDETERMINADO. Há possibilidade de prazo contratual residencial de 12 meses, se as partes estiverem de acordo.
DAS POSSIBILIDADES
A regra é que o locador não poderá descumprir o prazo contratual estipulado, porém há exceções as situações em que o proprietário poderá reaver o imóvel de volta, o art. 9 e 47 da Lei 8.245/91, individualiza essas possibilidades, vejamos:
Art. 9º
I – por mútuo acordo;
II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV – para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti – las.
Art. 47
I – Nos casos do art. 9º;
II – em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;
III – se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV – se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;
V – se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
Deve ser observado que, diante do contrato em vigor, o proprietário NÃO poderá reavê-lo fora das hipóteses acima elencadas. Caso uma das possibilidades se enquadre em uma das opções acima, o locador deverá conceder ao locatário o prazo de 30 dias para que desocupe o imóvel; tempo hábil para achar um novo imóvel.
É dever das imobiliárias dar explicação sobre prazo, multa, possibilidades de reaver o imóvel de volta, venda de imóvel locado, pois são temas que costumam gerar diversos problemas por falta de informação correta.
DA MULTA CONTRATUAL
Não podemos esquecer da multa contratual, que é válida tanto para locador como para locatário em caso de quebra contratual, portanto, contrato em vigor e por prazo determinado, gera direito de pagamento de multa contratual proporcional para ambas as partes.(art. 4º, Lei. 8.245/91). Contrato por prazo indeterminado pede apenas o aviso prévio de 30 dias.
DA VENDA DO IMÓVEL LOCADO
Outra situação que a Lei do Inquilinato prevê é sobre o prazo de desocupação em caso de venda do imóvel, este deve ser de 90 dias, contados do registro da venda ou do compromisso, podendo o novo comprador, optar por manter a locação e o contrato de locação vigentes. (art. 8º § 2).
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Júlia Maria Benati - Sou formada pela Faculdade Anhanguera de Leme/SP, ja estagiei no MTE da minha cidade, atuei em áreas como cartório, departamento fiscal de uma empresa de contabilidade e a 4 anos em uma imobiliária. Hoje, advogada, inscrita no quadro da OAB/SP sob n. 399.506, atuo na parte imobiliária e demais áreas do direito. Uma apaixonada por estudos e pelas ciências jurídicas e sociais. E-mail: juliamariabenati@gmail.com
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Por Blog Mariana Gonçalves
Fonte: Jus Brasil