Pelo amor de Deus, que diaxo é isso?
Calma, vou trazer a melhor definição:
Mutuário é a pessoa que recebe por empréstimo recursos para a compra do imóvel, em contrapartida fica obrigado a pagar o empréstimo em parcelas mensais acrescida de juros e correção monetária, tudo estabelecido em contrato. O empréstimo recebido é realizado por um agente financeiro, público ou privado, sob orientações do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). (fonte: Associação Nacional dos Mutuários)
Então vamos lá, uma coisa é a partilha (carros, móveis, dívidas etc) no divórcio, outra coisa é um contrato de financiamento realizado junto ao banco, sendo assim não atinge o contrato de financiamento imobiliário, permanecendo ambos como mutuários devedores. Temos aqui uma terceira “pessoa” envolvida nesse fim de relacionamento: o Banco!
Mas Doutora, pode haver acordo?
Claro que sim!
Um pode assumir a dívida do outro (assunção de dívida) ou ambos podem transferir o financiamento do imóvel ou continuar pagando..enfim, mas o banco deve consentir nisso!
No caso de não alterar as condições do financiamento, ou seja, as responsabilidades do financiamento forem permanecer sem alterações, basta efetivar a averbação do formal de partilha no Cartório de Registro de Imóveis.
Primeiro passo:
É bem simples, vá ao Cartório de Registro de Imóveis e apresente o formal de partilha (o divórcio) requerendo a averbação e indicando o número da matrícula do imóvel e juntar a certidão de casamento, da qual conste a averbação da separação/divórcio expedida pelo juízo da Vara de Família.
Mas veja, o simples registro do formal de partilha no Cartório de Imóveis somente anota na matrícula as condições da propriedade do imóvel, mas não altera as condições de financiamento, a cobrança ainda continuará chegando para ambos!
Segundo Passo:
Os devedores (vulgo: ex-cônjuges) devem informar ao Banco a nova situação civil, e quem será o responsável pela propriedade e pelo pagamento das prestações.
Não esqueça: esta alteração tem que ser feita no Banco, e este poderá ou não dar sua anuência. Em seguida esta alteração também poderá ser atualizada junto à Seguradora, caso tenha previsão contratual.
E caso tenha previsão de cobertura securitária (seguro), essa atualização é apenas concordância da pactuação de renda para fins de cobertura securitária ou seja, para saber se, por exemplo, quem assumiu a dívida tem renda suficiente para arcar com a bendita! Isso é efetivado por meio da Ficha de Alteração de Renda – FAR, daí é enviada a Seguradora pelo banco.
Terceiro Passo:
Havendo então a mudança na responsabilidade do financiamento, deve-se então um dos ex-cônjuges assumir individual e isoladamente pelo contrato de financiamento de imóvel que contrataram juntos ou um permanecer com a responsabilidade de pagamento dos encargos sem modificação na propriedade de imóvel ou alteração do contrato da cobertura securitária.
Em todos estes casos, deve-se procurar o Banco para viabilizar as adequações no contrato de financiamento e no contrato de seguro, se houver!
Quarto passo:
.Eita para piorar mais a situação, temos a cobrança tributária! Houve a transmissão (a título oneroso) do imóvel de um cônjuge para o outro? Então vai rolar o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) ou se houver transmissão de bem imóvel de um cônjuge para outro (a título gratuito), incide o imposto estadual ITCMD – Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação.
Doutora, explica esse “negócio” de assunção de dívida no financiamento!
A Assunção de Dívida é a Transferência do financiamento. Assim, como há registro de novo contrato no Cartório de Registro de Imóveis, o financiamento passa para o nome de um deles, a santa alma que assumiu a dívida!
Com o divórcio, o ex-casal pode combinar que um assuma a dívida do bem e permaneça com este, desde que arque sozinho com todas as prestações futuras do financiamento.
Porém, a assunção de dívida do financiamento por um dos ex-cônjuges depende da anuência do Banco, como prevê o art. 299 do Código Civil.
Olha, olha! Se a responsabilidade pelo pagamento dos encargos ficar ao ex-cônjuge que não possui rendimentos para assumir a dívida, ou mesmo não satisfaça as condições exigidas para a transferência da dívida, o Banco não está obrigada a proceder a nova contratação, o Banco não é bobo né?!
Uma saída é permitir que este cônjuge sem condições financeiras tenha direito a propriedade ou direito de uso do imóvel, permanecendo com o outro a responsabilidade pelo pagamento do financiamento (vemos aqui um ótimo fim de relacionamento rsrs).
Mas e o regime de bens do casamento, não influencia em nada?
.Sim, sim! Influencia sim!
A contratação do financiamento, se antes ou depois do casamento e o Regime de bens adotado determinam algumas condições perante a forma e as condições da transferência e assunção da dívida por um dos cônjuges.
Se o regime de casamento for COMUNHÃO UNIVERSAL DE BENS, não interessa a época do casamento, as condições para transferência é a ratificação das condições do contrato perante o Banco.
Se o regime de casamento for COMUNHÃO PARCIAL DE BENS, se o financiamento foi antes do casamento: transfere com reenquadramento das condições contratuais. Se o financiamento foi depois do casamento: Ratifica-se as condições do contrato original.
Se o regime de casamento for SEPARAÇÃO DE BENS, se antes ou depois do casamento pode haver a transferência com reenquadramento das condições contratuais ou apenas ratificação das condições do contrato original, depende até mesmo da participação financeira de um dos cônjuges na aquisição do imóvel, aí cada caso deve ser analisado!
Lembre-se: A averiguação da renda e da capacidade de pagamento serão sempre observados, pois faz parte da análise de risco que o banco irá efetivar para aceitar a transferência. O casamento pode até ter acabado, a dívida não!
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Postado por:
Ana Beatriz Saraiva de Oliveira - Formada em Direito pela Faculdade Unieuro. Advogada em Brasília e Região. Milita na área cível especialmente na área imobiliária e em Direito de Família. Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Secretária-adjunta da Comissão de Direito de Família da OAB/DF - Subseção Taguatinga. Pós-Graduanda em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito. Sócia-proprietária na empresa JusSolutio – logistica jurídica. Colunista Jurídica da equipe Dicas Jurídicas.
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Fonte: Jus Brasil