Em um primeiro momento precisamos lembrar que existem duas espécies de vagas:
- unidades autônomas, com escritura e registro próprios;
- direito de uso de vagas previamente demarcadas em área comum, que não se separa da fração (Código Civil, art. 1.339).
A segunda espécie é a mais frequente e de mais fácil resolução. Isso porque ela faz parte da área comum do condomínio e não pode ser alienada separadamente da unidade a que se refere (At. 1.331, § 2º, do Código Civil). Ainda não conseguiu pensar em que vagas são essas? São aquelas que são sorteadas.
O problema está na primeira espécie: UNIDADES AUTÔNOMAS COM ESCRITURA PRÓPRIA.
O que fazer nesses casos?
Elas não são vinculadas a qualquer outra unidade autônoma. Para tratarmos sobre esse assunto precisamos pontuar um marco, qual seja: antes e depois da Lei 12.607, de 4 de abril de 2012 publicada no Diário Oficial da União no dia 5 de abril, com uma vacatio legis de 45 dias.
Para ficar mais fácil vou separar o antes e depois.
ANTES da Lei 12.607, de 4 de abril de 2012.
A jurisprudência que tratava do assunto, permitia a venda e locação das vagas constituídas por unidades autônomas. Para tanto se usava como justificativa o direito real de propriedade:
Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Condomínio – vaga em garagem – unidade autônoma – especificação e discriminação – locação – admissibilidade. É perfeitamente possível na especificação e discriminação do condomínio, tratar a vaga da garagem como unidade autônoma, hipótese em que lhe deve ser atribuída fração ideal de terreno, assim desvinculando-se da unidade habitacional. Pode ser livremente alienada tanto a condômino quanto a estranhos, bem como ser alugada, por extensão do direito de propriedade. Inteligência dos §§ 1º e 2º do art. 2º da Lei 4.591/64 (Apel. nº 196.364, 7ª Câm., rel. Juiz Guerrieri Rezende, j. em 23.09.86, in JTA (RT) 105/296).
Tribunal de Justiça de São Paulo. Condomínio. Locação de vagas em garagem. Admissibilidade – matrículas autônomas – fruição do direito constitucional de propriedade. Hipótese em que não houve alteração da destinação do imóvel. Recurso provido. A vaga especificada como unidade autônoma pode ser alienada, onerada, alugada ou emprestada a pessoas não titulares de qualquer unidade autônoma do edifício (Apel. Cív. nº 250.871-2, São Paulo, rel. Marcondes Machado, 14.02.1995).
A Lei 4.591/1964 SÓ trazia restrição para venda das vagas que fossem consideradas áreas comuns (nosso item 02)
DEPOIS da Lei 12.607, de 4 de abril de 2012,
Ela alterou a redação do § 1º do art. 1.331 do Código Civil para restringir a venda ou a locação apenas a condôminos, exceto autorização expressa da Convenção:
§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
Em outras palavras, o Código Civil enumera as unidades condominiais exclusivas, permitindo a livre alienação ou gravame por seus proprietários, independentemente do consentimento dos demais proprietários de outras unidades, estabelecendo a exceção das vagas de garagem, que só concedem o mesmo direito se alienadas ou locadas a outros condôminos, salvo se a convenção permitir a venda ou a locação para terceiros, estranhos ao condomínio.
IMPORTANTE:
As vagas de garagem não são acessórias e portanto não devem ser confundidas com o disciplinado no artigo art. 1.339 e seu § 2º:
Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.
§ 2º É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembleia-geral.
E o que é então parte acessória da unidade autônoma?
Caso a convenção estabeleça que ainda que a vaga seja autônoma, com matrícula própria, seja, também, acessória da unidade, aplica-se o § 2º do art. 1.339 do Código Civil e o seu titular só poderá alienar a terceiro se essa faculdade constar da convenção e, demais disso, deverá submeter a venda à aprovação da assembleia, que deliberará pela maioria dos presentes, sendo mister convocação específica, não se aplicando, neste caso, o art. 1.331, do Código Civil.
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Carolina Gaspari Advocacia
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Fonte: Jus Brasil