É importante esclarecer que condômino antissocial não é aquele que não cumprimenta seus vizinhos ou se recusa a comparecer às festas do condomínio, mas sim aquele que torna a convivência insuportável através de atitudes que incomodam e afetam a vida dos demais moradores daquele local.
São diversas as situações de condôminos antissociais, desde aqueles que fazem festas com muito barulho reiteradamente ou usam drogas excessivamente, até aqueles que cometem crimes sexuais e outros absurdos dentro da sua unidade imobiliária.
Para isso, a solução criada pela legislação para tentar coibir as condutas antissociais do morador foi a aplicação de multa por reiterado comportamento antissocial, que pode chegar até dez vezes o valor da cota condominial, se a convenção assim dispor, até posterior Assembleia.
Vale ressaltar que a previsão da multa do décuplo da cota condominial deve constar em convenção de condomínio ou, caso não conste, ser aprovada por ¾ dos moradores em Assembleia.
O grande problema é que, em grande parte das vezes, a aplicação das multas não intimida o morador. Nesse sentido, existem aqueles moradores abastados que pagam as multas ou aqueles que não pagam e não possuem qualquer patrimônio para arcar com os débitos e, nos dois casos, ainda assim, continuam praticando condutas incompatíveis com a vida em condomínio.
De fato, o entendimento do Poder Judiciário era de que, em virtude de toda a proteção fornecida ao Direito de Propriedade, não era possível expulsar o morador antissocial do condomínio. Contudo esse posicionamento tem mudado com o passar dos anos, dando lugar à linha de pensamento de que, se a imposição de multa não foi suficiente para fazer cessar a conduta antissocial, é possível propor ação judicial para exclusão do morador, desde que aprovado pro Assembleia.
Nessa hipótese, o proprietário manteria o poder de fruir do imóvel, transferindo a posse para outra pessoa, motivo pelo qual o Direito à propriedade não estaria completamente tolhido.
Ocorre que essa deve ser a última hipótese adotada pelo condomínio, em casos realmente extremos. Antes disso, é necessário notificar o morador quantas vezes for necessário, possibilitando a ampla defesa. Recomenda-se ainda a utilização do diálogo e até mesmo da mediação para tentar resolver a postura do condômino.
Caso nenhuma tentativa de resolver o assunto surta efeito, alguns requisitos precisam ser observados para a propositura de ação judicial para exclusão do morador. A primeira delas é a aprovação dessa atitude em Assembleia, demonstrando, inclusive, que a conduta do morador importuna a coletividade. Além disso, é extremamente importante que o condomínio guarde todas as provas possíveis para demonstrar a conduta antissocial do condômino. Isso pode ser feito através de armazenamento de imagens das câmeras de segurança do condomínio, através de testemunhas ou até mesmo da lavratura de uma ata notarial, que é um documento elaborado por Tabelião de Cartório de Notas, que vai até o condomínio e pode constatar tudo que ali acontece, dando fé pública ao documento, que servirá como prova no processo judicial.
O condomínio poderá requerer, além da exclusão do morador, a proibição do seu ingresso no condomínio com sua interdição temporária ou definitiva.
É extremamente importante que a convenção de condomínio seja bem redigida e traga disposições acerca das penalidades que poderão ser aplicadas ao condômino antissocial, para auxiliar o trabalho do síndico na tentativa de cessar tal comportamento.
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Por Gabriela Macêdo, advogada especialista em Direito Imobiliário e fundadora do perfil no Instagram @falecomaadv.
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Gabriela Macêdo
Advogada especialista em Direito Imobiliário
Advogada, mestranda em Ciências Jurídicas (Universidade Autônoma de Lisboa), pós graduada em Direito Imobiliário e em Direito Processual Civil, possui vasta experiência em advocacia imobiliária e empresarial. Em sua trajetória profissional, atuou por mais de 9 anos no jurídico interno de empresas de grande porte como a OAS Empreendimentos, JHSF Incorporações e Lojas Le Biscuit. Atua também como professora, palestrante e colunista jurídica. Membro do Instituto Baiano de Direito Imobiliário - IBDI e associada ao Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário - IBRADIM. www.gabrielamacedo.adv.br | contato@gabrielamacedo.adv.br | (77) 99806-3396
Fonte: Jus Brasil