Para analisarmos como se dá a aplicação destes institutos nos condomínios, primeiro, merece destacar o conceito e a lei de regência.
MEDIAÇÃO
A mediação é um processo voluntário que oferece as partes que estão vivenciando um conflito condominial, ou qualquer outro conflito de relação continuada, a oportunidade e o espaço adequados para solucionar questões relativas. Exemplo: barulhos, desavenças, inadimplências, problemas com serviços terceirizados, criação de animais, etc.
As partes poderão expor seu pensamento e terão uma oportunidade de solucionar questões importantes de um modo cooperativo e construtivo. O objetivo da mediação é prestar assistência na obtenção de acordos, que poderá constituir um modelo de conduta para futuras relações nos condomínios, em um ambiente colaborativo em que as partes possam dialogar produtivamente sobre suas necessidades.
A regência da mediação é pela Lei Federal nº 13.140/2015, que dispõe sobre a mediação entre particulares como meio de solução de controvérsias e sobre a autocomposição de conflitos no âmbito da administração pública, bem como os procedimentos que deverá ser feito.
Normalmente, as partes (condomínio e condômino) designam o mediador para tentar solucionar os conflitos. A pessoa escolhida deverá ser totalmente imparcial, não podendo ser amigo íntimo ou colega, sob pena de nulidade em razão do impedimento ou suspeição.
Para que seja aplicada no condomínio, poderá à respectiva convenção dispor sobre o assunto, incluindo uma cláusula de mediação, o que tornará obrigatório a participação das partes envolvidas, como descreve o § 2º, do art. 2º, da lei acima citada:
Art. 2o A mediação será orientada pelos seguintes princípios:
(...)
§ 1o Na hipótese de existir previsão contratual de cláusula de mediação, as partes deverão comparecer à primeira reunião de mediação.
Caso a convenção não disponha, poderão as partes do mesmo jeito, por livre disposição, adotarem o instituto, não sendo obrigatória cláusula de previsão da mediação.
A mediação é importante em razão de que, acaba com a imprevisibilidade do desfecho do processo, e concede às partes o tempo necessário para alcançar a solução de seus problemas cuja resolução, sendo que muitas vezes ocasiona uma demora excessiva por parte do Judiciário.
Entretanto, nada impede da parte, que não esteja satisfeita, ter acesso ao Poder Judiciário.
Importante destacar também, que no caso do acordo celebrado pelas partes não ser respeito ou uma delas não cumprir, poderá ser levado ao Judiciário como forma de título executivo extrajudicial, como descreve no art. 784, inciso IV, do Código de Processo Civil:
Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:
(...)
IV - o instrumento de transação referendado pelo Ministério Público, pela Defensoria Pública, pela Advocacia Pública, pelos advogados dos transatores ou por conciliador ou mediador credenciado por tribunal;
Por ser considerado título executivo extrajudicial, a vantagem que dispõe as partes é de um processo com um trâmite mais célere, diferentemente de um processo comum que demanda conhecimento de todo objeto discutido.
Caso o condomínio que queria aderir a esta forma de resolução de conflitos, a melhor opção é contratar um Advogado especializado no assunto, outros tipos de profissionais também podem ser contratados.
ARBITRAGEM
A arbitragem é um método alternativo ao Poder Judiciário que oferece decisões ágeis e técnicas para a solução de controvérsias. Como acontece na mediação, na arbitragem as partes usam de acordo com sua vontade e conforme cláusula compromissória estipulada na convenção, conforme o art. 4º, da Lei Federal nº 9.307/96:
Art. 4º A cláusula compromissória é a convenção através da qual as partes em um contrato comprometem-se a submeter à arbitragem os litígios que possam vir a surgir, relativamente a tal contrato.
§ 1º A cláusula compromissória deve ser estipulada por escrito, podendo estar inserta no próprio contrato ou em documento apartado que a ele se refira.
§ 2º Nos contratos de adesão, a cláusula compromissória só terá eficácia se o aderente tomar a iniciativa de instituir a arbitragem ou concordar, expressamente, com a sua instituição, desde que por escrito em documento anexo ou em negrito, com a assinatura ou visto especialmente para essa cláusula.
Nesse sentido é o julgado do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios:
AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA. LEI 9307/96. CITAÇÃO EDITACÍLIA. EXTINÇÃO DO PROCESSO. ART. 267, INC. VII, DO CPC. PRINCÍPIOS DA INAFASTABILIDADE DA JURISDIÇÃO E DA ECONOMIA PROCESSUAL. I - A convenção de condomínio estabeleceu cláusula compromissória para solução dos eventuais conflitos por arbitragem. II - A lei de arbitragem estabelece procedimentos a cumprir em caso de recusa ou resistência ao cumprimento da cláusula compromissória. III – A inviabilidade da citação pessoal e a sua concretização por edital, evidenciam que não há razoabilidade em se extinguir o processo, sem julgamento de mérito, para privilegiar a convenção de arbitragem. IV – Pelos princípios da inafastabilidade da jurisdição e da economia processual, impõe-se o prosseguimento da ação de cobrança. V – Apelação provida.
(TJ-DF - APC: 20140110382150, Relator: VERA ANDRIGHI, Data de Julgamento: 27/05/2015, 6ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 09/06/2015 . Pág.: 352)
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. CONDOMÍNIO. CONVENÇÃO CONDOMINIAL DEVIDAMENTE REGISTRADA. NATUREZA JURÍDICA INSTITUCIONAL NORMATIVA. CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA ARBITRAL. NOVO CONDÔMINO. SUBORDINAÇÃO À CONVENÇÃO. INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO ESTATAL. DOUTRINA. PRECEDENTES. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1. O recurso ora em análise foi interposto na vigência do NCPC, razão pela qual devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma nele prevista, nos termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. A matéria discutida no âmbito da Convenção de condomínio é eminentemente institucional normativa, não tendo natureza jurídica contratual, motivo pelo qual vincula eventuais adquirentes. Diz respeito aos interesses dos condôminos e, como tal, não se trata de um contrato e não está submetida às regras do contrato de adesão. Daí a desnecessidade de assinatura ou visto específico do condômino. 3. Diante da força coercitiva da Convenção Condominial com cláusula arbitral, qualquer condômino que ingressar no agrupamento condominial está obrigado a obedecer às normas ali constantes. Por consequência, os eventuais conflitos condominiais devem ser resolvidos por arbitragem. 4. Havendo cláusula compromissória entabulada entre as partes elegendo o Juízo Arbitral para dirimir qualquer litígio envolvendo o condomínio, é inviável o prosseguimento do processo sob a jurisdição estatal. 5. Recurso especial não provido.
(STJ - REsp: 1733370 GO 2018/0002529-8, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 26/06/2018, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 31/08/2018)
Em caso de omissão, recomenda-se convocação de assembleia para deliberação do assunto.
Como se trata de um método privado, as partes envolvidas (condomínio e condômino) no conflito que elegem um ou mais árbitros, imparciais e com experiência na área da disputa, para analisar o caso. Os árbitros normalmente tentam ajudar as partes a entrar em acordo, e são tidos como Juiz de fato, nos termos do art. 18, da lei acima citada:
Art. 18. O árbitro é juiz de fato e de direito, e a sentença que proferir não fica sujeita a recurso ou a homologação pelo Poder Judiciário.
Em face dos conflitos, o condomínio que dispõe da cláusula compromissória contratará uma Câmara Arbitral estabelecida no respectivo município. O Juiz notificará as partes para comparecerem na Câmera e resolver o conflito em questão.
Se não houver acordo, a Câmara Arbitral emite uma decisão, chamada laudo ou sentença arbitral, que tem força de sentença judicial, podendo ser utilizado, caso haja descumprimento, o procedimento do cumprimento de sentença estabelecido pelo Código de Processo Civil, esta fase já no âmbito judicial.
A autocomposição serve para dirimir as responsabilidades, extensão do dano, forma de pagamento, ou outros meios, o qual traz economia para o condomínio, maior rapidez na solução dos conflitos e maior efetividade.
Portanto, com o objetivo de promover a cultura da paz na sociedade condominial e rapidez nos conflitos existentes, os condomínios têm adotado cada vez mais estas técnicas para melhor fluir a gestão, observando-se sempre a convenção do condomínio.
MIGUEL ZAIM – (Doutor em Ciências Jurídicas e Sociais, Especialista em Direito Imobiliário, Direito e Processo Penal, Direito e Processo Civil, Direito Constitucional, Direito Tributário e Direito Ambiental, Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB Mato Grosso).