Este ato é de suma importância, pois, o nosso Código Civil tratou do tema de forma sintética, sem uso de palavras desnecessárias, mas o suficiente para entender que o interesse da coletividade condominial sobre o privado.
Dentre as assembleias, nós temos a de instalação (nascimento), a qual é a primeira assembleia do condomínio, depois são as ordinárias, realizadas obrigatoriamente uma vez por ano, podendo a convenção convencionar duas vezes, e as extraordinárias, que podem ser realizadas de acordo com o interesse do condomínio.
O síndico, como representante e gestor, tem o dever de convocar os condôminos para participarem dos atos, sem exceção alguma, não pode ele deixar de convocar um condômino inadimplente por achar que, como o mesmo não terá direito ao voto, ou seja, não influenciará em nada. Esses tipos de situações são passíveis de anulação, conforme aprofundamos em um artigo dedicado ao tema.
Outra questão, que é sempre importante lembrar, é o fato de o condômino inadimplente votar em assembleia, sabemos que se tal ato ocorrer poderá tornar determinada deliberação nula. Não é incomum isto acontecer, já notamos em assembleias isso ocorrer, mesmo constando no edital de convocação.
Sobre o assunto assembleia permanente, podemos conceituar como sendo, uma assembleia que ainda se encontra aberta, na qual suas deliberações não foram concluídas no mesmo dia em que fora marcado, em razão de eventos como extrapolar o horário previsto, necessitar de um parecer técnico, entre outros.
Essa é uma espécie que tem gerado anulações em razão de atos incorretos tomados na referida assembleia.
O nosso Código Civil não legislou sobre tal disposição, mas nada impede que a convenção do condomínio estabeleça requisitos para que possa adotar uma assembleia permanente.
Caso a convenção nada dispor, o presidente da mesa em assembleia poderá solicitar aos condôminos presentes que as deliberações sejam tomadas em outro dia.
Para tanto, é imprescindível a aprovação da maioria dos presentes.
Citamos como exemplo que pode ocorrer, é se determinado condomínio que tem o número de 700 ou 1000 condôminos, e síndicos sabem da dificuldade de se fazer presente em assembleia 2/3 desses condôminos para alterarem a convenção. Diante deste fato, é razoável deliberar sobre uma possível assembleia permanente.
Outro exemplo é para obras voluptuárias que necessita de 2/3 dos condôminos para aprovação, como construção de um embelezamento da área comum com árvores, piscina, entre outros.
Com a aprovação, no mesmo ato, o presidente deverá decidir a data, horário e local para continuidade dos trabalhos, declarando em ata a deliberação tomada e a convocação dos presentes. É recomendável que o síndico afixe em local para todos visualizarem, bem como, proceda a notificação dos condôminos de forma regular, conforme prevista a convenção.
Entretanto, esses tipos de atos devem uma precaução maior, pois, pensamos não ser razoável a deliberação de assembleia permanente para assuntos gerais, que podem gerar confusão entre os condôminos.
Esse tema é bastante controverso, conforme os seguintes julgados:
CONDOMÍNIO. ASSEMBLEIA CONTÍNUA. MODIFICAÇÃO DA BASE DE CÁLCULO DA CONTRIBUIÇÃO PREVISTA NA CONVENÇÃO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ASSEMBLEIA GERAL C.C. CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO.
A adoção de Assembleia em forma continuada com o intuito de obter quórum especial para a modificação da forma de cobrança da taxa condominial instituída na Convenção do condomínio se mostra abusiva e em desacordo com os critérios da boa-fé. Sentença mantida. Recurso desprovido.
(TJ-SP 00046041520138260045 SP 0004604-15.2013.8.26.0045, Relator: Felipe Ferreira, Data de Julgamento: 08/01/2018, 37ª Câmara Extraordinária de Direito Privado, Data de Publicação: 08/01/2018).
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AÇÕES DE CONHECIMENTO. SENTENÇA ÚNICA. APELAÇÃO PRINCIPAL JULGADA. RECURSO ADESIVO PENDENTE DE JULGAMENTO. OMISSÃO. APRECIAÇÃO DE UM DOS PEDIDOS. DECISÃO CITRA PETITA. INTEGRAÇÃO. APLICAÇÃO DO ART. 1.013, § 3º, III, DO CPC. CONDOMÍNIO. OBRAS. ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA. APROVAÇÃO. QUORUM. PRESIDÊNCIA. OBRAS. APROVAÇÃO DO PODER PÚBLICO. NULIDADE.
I - Embora as ações de conhecimento tenham sido decididas em sentença única, a apelação principal foi julgada, sem que tenha sido apreciado o recurso adesivo, caso em que deve ser integrado o julgamento.
II - Constatada a omissão no exame de um dos pedidos, e estando o processo em condições de imediato julgamento, cabe ao Tribunal decidir desde logo o mérito, conforme estabelece o art. 1.013, § 3º, III, do Código de Processo Civil.
III - Ainda que se entenda que a edificação de escritório e refeitório não sejam benfeitorias voluptuárias e, portanto, podem ser aprovadas por voto da maioria, não há como considerar legal a deliberação, eis que não observada a regra da convenção condominial para presidência da assembléia.
IV - A extensão de assembléia extraordinária na modalidade permanente só é possível se expressamente prevista em convenção ou regimento interno, o que não se verifica no caso em apreço. Dessa forma, a declaração de nulidade integral da deliberação assemblear realizada em 22/06/2017 e 22/07/2017 é medida que se impõe por descumprimento dos preceitos insertos na convenção condominial.
V - Deu-se parcial provimento ao recurso adesivo.
(TJ-DF 07074624220178070020 DF 0707462-42.2017.8.07.0020, Relator: JOSÉ DIVINO, Data de Julgamento: 05/09/2018, 6ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 12/09/2018 . Pág.: Sem Página Cadastrada.)
Neste recente julgado acima, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal que a modalidade permanente só é possível se constar expressamente na convenção ou regimento interno do condomínio, o que, no caso acima não havia é como decisão houve nulidade das assembleias.
No próximo julgado, o Superior Tribunal de Justiça considerou ilegal a adesão posterior de moradores para suprir falta de quórum verificada nas reuniões, para se chegar ao mínimo exigido para aprovação de matéria em assembleia. No caso, caracterizaria uma de forma permanente até conseguir os condôminos exigidos. Segue ementa:
RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA - JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE - POSSIBILIDADE - CERCEAMENTO DO DIREITO DE DEFESA - NÃO-OCORRÊNCIA, NA ESPÉCIE - ASSEMBLÉIA - INSUFICIÊNCIA DE QUORUM - RATIFICAÇÃO POSTERIOR - IMPOSSIBILIDADE - NECESSIDADE DA COLHEITA DE VOTOS NAS REUNIÕES CONGREGACIONAIS - RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO.
1. Não há falar em cerceamento do direito de defesa em hipóteses tais em que o julgador, destinatário final das provas, dispensa a produção daquelas que julga impertinentes, formando sua convicção com aqueloutras já constantes nos autos e, nesta medida, julga antecipadamente a lide, como sucede in casu.
2. Conquanto o condomínio não possua personalidade jurídica, é inviável deixar de reconhecer que deve exprimir sua vontade para deliberar sobre o seu direcionamento.
3. A assembléia, na qualidade de órgão deliberativo, é o palco onde, sob os influxos dos argumentos e dos contra-argumentos, pode-se chegar ao voto que melhor reflita a vontade dos condôminos e, portanto, não é de admitir-se a ratificação posterior para completar quorum eventualmente não verificado na sua realização.
4. Recurso especial improvido.
(STJ - REsp: 1120140 MG 2009/0016163-4, Relator: Ministro MASSAMI UYEDA, Data de Julgamento: 06/10/2009, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: --> DJe 23/10/2009).
O tema não é pacifico e causa controvérsias, pensamos que deve ser analisado caso a caso sobre assembleia permanente.
Apesar de o legislador promover a ampliação da autonomia privada, com relação aos condôminos, de modo que pudessem ter maior liberdade no que tange à alteração do regimento interno e convenção, recomendamos que síndico atue sempre de maneira razoável e proporcional, analisando minuciosamente cada questão à luz da convenção, para que futuramente não haja direito violado.
Portanto, concluímos o tema acautelando da necessidade de uma boa assessoria jurídica condominial, pois, o especialista em conjunto com o síndico adotará medidas razoáveis para o interesse do condomínio, sem incorrer em nulidades.
MIGUEL ZAIM – (Doutor em Ciências Jurídicas e Sociais, Especialista em Direito Imobiliário, Direito e Processo Penal, Direito e Processo Civil, Direito Constitucional, Direito Tributário, e Direito Ambiental, Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB Mato Grosso).
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