Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais, as locações de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas, de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos, de espaços destinados à publicidade, em apart- hotéis, hotéis - residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar, o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades. (Art. 1.º e § único)
2) Em quais hipóteses a locação poderá ser desfeita?
Conforme determinado no artigo 9.º, poderá ser desfeita a locação por mútuo acordo, em decorrência da prática de infração legal ou contratual, em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos, para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti - lá.
3) Por qual prazo poderá ser ajustado o contrato de locação?
O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal (autorização do cônjuge), se igual ou superior a dez anos. (Art. 3.º)
4) Durante o prazo estipulado para a duração do contrato o locador poderá reaver o imóvel alugado?
Não, o locador não poderá reaver o imóvel alugado, com exceção ao que estipula o § 2 do art. 54-A, em que o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. (Art. 4.º)
5) Quais os casos em que o locatário ficará dispensado da multa quando da devolução do imóvel?
Se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência. (Art. 4, § Ú)
6) No caso da locação por prazo indeterminado, como o locatário poderá terminar (denunciar) a locação?
O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias. (Art. 6.º)
7) No caso de morte do locador, a locação será extinta?
Não, no caso de morte do locador, a locação transmite- se aos herdeiros. (Art. 10)
8) Quem será substituído nos direitos e obrigações do contrato de locação no caso de morte do Locatário?
Morrendo o locatário, ficarão substituídos nos direitos e obrigações, nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no imóvel, nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio. (Art. 11)
9) O que ocorrerá com a locação residencial nos casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável?
A locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. (Art. 12)
10) Qual é o procedimento deve existir para que haja a cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente?
Para que haja a cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente deverá existir o consentimento prévio e escrito do locador, não se presumindo o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição. (Art. 13, § 1.º)
11) Quais são as obrigações do Locador?
O locador é obrigado a entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina, garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado, manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel, responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação, fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes, fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica, pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador, pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contrafogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato, exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas, pagar as despesas extraordinárias de condomínio. (Art. 22)
12) De quem é a responsabilidade pelo pagamento das despesas extraordinárias de condomínio?
As despesas extraordinárias do condomínio são de responsabilidade do locador.
13) O que podemos chamar de despesas extraordinárias de condomínio?
Podemos chamar de despesas extraordinárias de condomínio, aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente, as obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel, pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas, obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício, indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação, instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer, despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum, constituição de fundo de reserva. (Art. 22, § Ú)
14) Quais são as obrigações do Locatário?
O locatário é obrigado a pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato, a servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu, restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal, levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros, realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos, não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador, entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário, pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto, permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27, cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos, pagar o prêmio do seguro de fiança e a pagar as despesas ordinárias de condomínio. (Art. 23)
15) De quem é a responsabilidade pelo pagamento das despesas ordinárias de condomínio?
As despesas ordinárias de condomínio são de responsabilidade do locatário, conforme determinado pelo § 1.º do artigo 23.
16) O que podemos chamar de despesas ordinárias de condomínio?
Podemos chamar de despesas ordinárias de condomínio aquelas necessárias à administração contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio, consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum, limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum, manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum, manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer, manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas, pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum, rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação, reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação. (Art. 23, § 1.º)
17) No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento à quem cabe a preferência para adquirir o imóvel locado?
Ao locatário cabe o direito de preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. (Art. 27)
18) O locatário poderá perder o direito de preferência?
Sim, o locatário poderá perder o direito de preferência, desde que não manifeste a sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias. (Art. 28)
19) Ocorrerá alguma consequência para o locador caso desista do negócio aceito pelo locatário?
Em caso de aceitação da proposta, pelo locatário e em caso de desistência do negócio pelo locador, a este será imposta a responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes. (Art. 29)
20) Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência a quem?
Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, a preferência caberá ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado. (Art. 30)
21) A quem caberá a preferência na hipótese de pluralidade de pretendentes?
Na hipótese de pluralidade de pretendentes caberá a preferência ao locatário mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso. (Art. 30, §Ú)
22) O direito de preferência poderá deixar de ser exercido em algum caso?
Sim, o direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação e nos contratos firmados a partir de 1 de outubro de 2001, o direito de preferência de que trata este artigo não alcançará também os casos de constituição da propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica. (Artigo 32 e § Ú)
23) O locatário que for preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante?
Sim, poderá o locatário reclamar as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel. (Art. 33)
24) O que são benfeitorias necessárias, úteis e voluptuárias?
As benfeitorias necessárias têm como finalidade a conservação do imóvel, ou evitar se deteriore. As úteis são aquelas que aumentam ou facilitam o uso do bem, enquanto as voluptuárias são as que criam luxo, conforto ou deleite, não aumentando o seu uso habitual, mesmo que o torne mais agradável ou lhe eleve o valor.
25) Quais serão as benfeitorias indenizáveis realizadas e que permitem o exercício do direito de retenção do locatário?
Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. (Art. 35)
26) As benfeitorias voluptuárias serão indenizáveis?
As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel. (Art. 36)
27) Quais são as modalidades de garantias que o locador pode exigir do locatário no contrato de locação?
As modalidades de garantias que o locador pode exigir do locatário no contrato de locação são: caução, fiança, seguro de fiança locatícia, cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Art. 37)
28) É permitido a exigência de mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação?
A exigência de mais de uma garantia num mesmo contrato de locação é vedada, sob pena de nulidade. (Art. 37 - § Ú)
29) Em quais casos o locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia?
O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, quando ocorrer a morte do fiador, por ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente, alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador, exoneração do fiador, prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo, desaparecimento dos bens móveis, desapropriação ou alienação do imóvel, exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento, liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei, prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. (Art. 40)
30) Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato poderá ocorrer findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso?
Sim, a resolução do contrato poderá ocorrer independentemente de notificação ou aviso. (Art. 46)
31) O que ocorrerá se terminado o prazo ajustado, o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador?
Se terminado o prazo ajustado, o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato. (Art. 46, § 1.º)
32) O que é locação por temporada?
Locação para temporada é aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel. (Art. 48)
33) O que ocorrerá se terminado o prazo ajustado, o locatário continuar permanecendo no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias?
Se terminado o prazo ajustado, o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos. (Art. 50)
34) Qual será o direito do locatário nas locações de imóveis destinados ao comércio?
Nas locações de imóveis destinados ao comércio o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente, o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado, o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos, o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. (Art. 51)
35) Quais serão as hipóteses em que os contratos poderão ser rescindidos nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas?
O contrato somente poderá ser rescindido por mútuo acordo, em decorrência da prática de infração legal ou contratual, em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos, para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti – lá (hipóteses do art. 9º) e se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinquenta por cento da área útil. (Art. 53)
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Cristiane Silva - Advocacia e Consultoria.
Graduada em Direito pela Universidade Cândido Mendes em Niterói - RJ em 2011. Pós Graduada em Direito e Processo do Trabalho. Especializando-se em Direito Imobiliário e Direito de Trânsito. A minha intenção com o blog é produzir conteúdos de fácil entendimento e compreensão para os leitores, publicando artigos e notícias do mundo jurídico, referentes ao Direito do Trabalho, Imobiliário e o de Trânsito, minhas aéreas de atuação.
Fonte: cristianegsilva.jusbrasil.com.br