Ao receber ou devolver um imóvel tem-se o momento em que os maiores problemas da locação surgem. Entre eles podemos citar:
- Dúvidas sobre quem é responsável por reformas;
- Falta de uma vistoria inicial na locação;
- Débitos existentes que não foram ainda quitados na locação;
- Falta de informações;
- Entre outras.
Ao se alugar um imóvel, é comum assumir que a responsabilidade sobre ele recai totalmente para o locatário, não somente pelo pagamento do aluguel, mas também por toda a conservação do imóvel locado.
Estas responsabilidades permanecem sobre o locatário até o momento da entrega das chaves, ou seja, até a devolução do imóvel para o proprietário.
O locador pode recusar a devolução do imóvel se sua propriedade não estiver no mesmo estado que foi entregue no início da locação, assim como também se existir qualquer débito de responsabilidade do locatário.
Ocorrendo esta recusa na devolução, o locatário deve permanecer pagando o aluguel e todos os débitos oriundos da locação até que todas as pendências estejam resolvidas.
Aviso prévio
É recomendado que o inquilino informe ao proprietário a sua intenção de sair do imóvel, e assim encerrar a locação, com pelo menos 30 (trinta) dias de antecedência.
Este aviso serve para que as partes tenham tempo hábil para verificar o imóvel e assim concordarem com o encerramento da locação.
Se o inquilino avisar com um curto prazo, pode não dar tempo hábil para que o locador vistorie, ou até mesmo não dê tempo para que o locatário resolva alguma pendência existente, como uma pintura necessária para a devolução.
E como citado anteriormente, enquanto não ocorrer o acordo entre as partes, e ainda existirem pendências para a devolução do imóvel, a locação continua, surgindo assim um gasto não esperado pelo locatário.
Ou seja, este aviso prévio serve como uma ajuda para todos os envolvidos, não somente o locador, e ajuda a ter uma harmonia entre locador e locatário neste final de locação.
Vistoria
Com a vistoria inicial tem-se o estado em que o imóvel foi entregue, e que as partes concordaram com ela, devendo estar assinada tanto pelo locatário quanto pelo locador.
As vistorias, tanto inicial quanto final, não precisam ser feitas com todas as partes no imóvel, mas a presença em conjunto é recomendada.
Caso o locador, ou imobiliária, demore para efetuar a vistoria de saída, pode acabar prejudicando o locatário, que deve aguardar a disponibilidade dele e com isso ainda ser responsabilizado por encargos que surjam neste período.
Se for constatado que o atraso na vistoria de saída foi causado propositalmente para adiar a devolução do imóvel e assim perdurar a locação o locatário poderá alegar que teve prejuízo oriundo da inércia ou dolo da outra parte, e assim solicitar a isenção da responsabilidade por tais gastos, como por exemplo uma despesa do aluguel que surgiu enquanto esperava a disponibilidade da outra parte.
Por isso que o aviso prévio é importante como citado acima. Sem ele o locador / imobiliária pode alegar que não teve tempo hábil para a vistoria, e com razão. Já com o aviso prévio o locatário se protege de tal argumento.
Sem a vistoria informando como o imóvel foi entregue ao locatário, será difícil para os envolvidos confirmarem como era o estado original do imóvel, e neste caso recomenda-se que as partes cheguem em um acordo amigável.
Não sendo possível tal acordo o locatário deve devolver o imóvel no estado em que se recorda tê-lo recebido, e isso também significa que o imóvel deve estar em perfeitas condições de uso, pois presume-se que o imóvel foi entregue assim.
Imobiliária
Se o imóvel foi alugado através de uma imobiliária representando o locador, esta é responsável por todos os danos que causar ao seu cliente, como por exemplo, se ela alugou o imóvel e não fez a vistoria inicial, e com isso o imóvel foi retornado de forma diferente da entregue.
O proprietário pode solicitar uma indenização da imobiliária caso esta não apresente uma vistoria completa, ou até mesmo se não tiver a vistoria, devendo se responsabilizar por sua imperícia, imprudência ou negligência.
Locador
O locador tem o direito de requerer o seu imóvel no mesmo estado em que o entregou para o locatário no início da locação.
Caso o locador não tenha feito uma vistoria inicial com o locatário, este poderá solicitar a devolução do imóvel em perfeitas condições para o uso, como por exemplo, com uma pintura em excelente estado, ou sem rachaduras nas paredes ou danos estruturais por exemplo.
Sem a vistoria inicial fica complicado para o locador exigir mais do que este padrão.
O locador deve também responder em um tempo justo a solicitação do inquilino para a vistoria de saída, pois se for comprovado que não agiu por inércia, ou até por má fé, poderá o inquilino solicitar uma indenização por perdas e danos que venha a sofrer por tal atraso.
Se o locatário solicitar um laudo de saída, deverá o locador fornecer este laudo, descrevendo de forma detalhada o estado do imóvel na sua devolução.
O locador não poderá recusar a devolução das chaves, ou seja, o encerramento da locação, se este não tiver um motivo plausível.
Caso o locatário esteja devolvendo o imóvel por problemas financeiros, ou seja, não consiga pagar o aluguel, recomenda-se que o locador receba as chaves e depois, se assim quiser, acione o locatário na justiça para requerer os valores que lhe são devidos.
Locatário
O locatário deve exigir no início da locação a vistoria do imóvel, e ter uma cópia desta vistoria guardada junto consigo.
E no final da locação também solicitar esta vistoria para que seja feita a comparação, pois independente do que estiver especificado em contrato de locação é sua obrigação devolver o imóvel no mesmo estado em que o recebeu.
Se o locatário fez qualquer modificação na estrutura do imóvel, seja interna ou externa, ele deve confirmar que tal modificação foi feita com a aprovação prévia, e por escrita, do proprietário.
O locatário deve entregar o imóvel sem nenhuma pendência relacionada à encargos de sua responsabilidade, ou com aluguéis atrasados.
Caso exista alguma cobrança para o locatário feito pela imobiliária, ou pelo locador, que este considere indevida ou injustificada, recomenda-se que o locatário notifique o locador ou a imobiliária sobre o débito que não concorda, e se esta cobrança persistir, deve o locatário entregar as chaves em juízo, registrando detalhadamente o estado em que o imóvel foi devolvido por meio de uma Ata Notarial.
Conclusão
Em todos os casos percebe-se a importância de se ter um contrato bem definido e com sua vistoria feita no inicio da locação.
Sempre faça um contrato claro e objetivo, evitando assim conflitos que poderiam resultar em brigas judiciais, prevenindo as partes de prejuízos e da perda de tempo.
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Referências:
Lei 10.406
Lei do Inquilinato
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Por 99Contratos
Fonte: www.99contratos.com.br