A casa, para muitas famílias brasileiras, sintetiza a reunião patrimonial conquistada durante uma vida inteira. Por isso, o negócio jurídico imobiliário deve ser tratado com muito rigor e zelo, tendo em vista afastar as armadilhas que espreitam o comprador.
Para aqueles que pretendem comprar um imóvel, é importante ressaltar que existe no mercado, profissionais qualificados que podem auxiliar para que a aquisição seja segura.
Infelizmente, muitos só contratam estes serviços em situações extremas, o mais das vezes quando restaram poucas alternativas para reaver o imóvel negociado ou os valores pagos.
O segredo de uma boa aquisição imobiliária, auxiliada por um corretor ou advogado, está alicerçado nas várias Certidões solicitadas ao vendedor e consequentemente na interpretação de seus conteúdos.
Assim, o comprador demonstra que no momento da aquisição, o imóvel estava livre e desembaraçado. Tornando clara e evidente a boa-fé.
Uma das coisas mais básicas em uma negociação imobiliária é solicitar e analisar a matrícula do imóvel. A simples análise desta Certidão, por exemplo, revela quem é o verdadeiro proprietário do imóvel. Muitos acreditam, erroneamente, que para ser proprietário basta constar seu nome no talão do IPTU.
Ademais, há certidões que permitem a descoberta de vendedores que pretendem se desfazer do seu patrimônio para não pagar os credores. Se à época da compra o vendedor já estava insolvente, ou melhor, já devia para deus e o mundo, e se o adquirente comprador fez vistas grossas, certamente não agiu de boa-fé, o que caracterizará fraude contra credores. Portanto, perderá os valores pagos.
Veja o que diz o Código Civil vigente: artigo 158, “os negócios de transmissão gratuita de bens ou remissão de dívida, se os praticar o devedor já insolvente, ou por eles reduzido à insolvência, ainda quando o ignore, poderão ser anulados pelos credores quirografários, como lesivos dos seus direitos”.
Observe nobre leitor, é considerado insolvente aquele que estiver com seu patrimônio comprometido com dívidas. Em muitos casos todo o patrimônio do devedor está preste a ser transferido para o credor e antes que isto ocorra, vende seus bens para terceiros, de maneira ilegal, contrariando o credor.
Já sabemos que uma das maneiras de descobrir se o imóvel está livre e desimpedido para ser negociado é por meio da solicitação e análise de inúmeras Certidões. A pergunta que se faz é: o corretor ou advogado pode ser responsabilizado se as certidões não forem solicitadas? A resposta é positiva, pois tanto o corretor quanto o advogado têm a obrigação de orientar seus clientes.
O final da Súmula 375 do STJ reforça a necessidade de se obter as certidões. Senão vejamos:
STJ Súmula nº 375 - O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente.
Se os profissionais não solicitarem as certidões, caracteriza a má-fé e seus clientes compram mais não levam o imóvel.
Além da fraude contra credores, conforme artigo 158 do CC, acima supracitado, o Novo Código de Processo Civil (2015), em seu Artigo 792, discorre a propósito da fraude a execução.
CPC, 2015, “Art. 792. A alienação ou a oneração de bem é considerada fraude à execução: (...) IV - quando, ao tempo da alienação ou da oneração, tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência”;
Aqui, o processo de conhecimento já foi concluído e provado que a dívida de fato existe. Então, se inicia a invasão ao patrimônio do devedor, através da execução. A fraude à execução é constatada quando o imóvel a ser vendido é o único bem que o vendedor tem para quitar a sua dívida. Neste caso, o devedor vende o bem, “embolsa” os valores e some.
Observe que a dívida tem que ser capaz de reduzi-lo a insolvência, onde todo seu patrimônio está comprometido com dívidas, do contrário, pode não comprometer o negócio que está em curso. Exemplo. O sujeito deve um milhão e quer vender um imóvel por oitocentos mil. Bem, se o sujeito é milionário não haverá problema com a venda de um apartamento, pois mesmo que ele deva um ou dois milhões, o restante do patrimônio será capaz de quitar esta dívida. Neste caso o devedor não está insolvente.
Observe nobre leitor, quem compra imóvel sem observar as certidões, poderá perdê-lo se houver fraude contra credores. Mas o fato do vendedor ter dívida, não significa necessariamente que está havendo fraude contra credor.
Em algumas ocasiões, solicitar as certidões apenas do atual vendedor não é o bastante. Se o sujeito comprou um imóvel e antes de dois anos o colocar à venda, é prudente desconfiar. Por que ele está pondo à venda tão depressa? Veja: tem proprietário que simula a venda para tirar alguma vantagem. Veja o exemplo: o proprietário quer vender um imóvel e sabe que não vai conseguir, pois está com o nome sujo na praça. Ele simula a venda passando o imóvel para o nome de um amigo que tem o nome limpo e, por isso, terá facilidade de vender o imóvel. Este plano nebuloso muitas vezes funciona quando não se tem um profissional no comando. Para evitar este tipo de fraude, é fundamental pedir as certidões também do proprietário antecessor.
Observe algumas das principais certidões a serem exigidas no momento da aquisição do imóvel. O profissional dispensa uma ou outra conforme a situação fática. Observa-se se o vendedor é pessoa física, se é casada, sé é pessoa jurídica, se o proprietário comprou o imóvel há menos de dois anos, se o proprietário é idoso, etc. Se o sujeito é empresário, por exemplo, pode haver um processo pedindo a desconsideração da personalidade jurídica e o patrimônio do sócio pode ser atingido.
Destacam-se algumas Certidões:
1- Certidão de matrícula atualizada, expedida pelo Registro de Imóveis competente: www.registradores.org.br
2 - Certidão de Dados Cadastrais, caso o imóvel seja de São Paulo, expedida pela Prefeitura Municipal de São Paulo: www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/financas/servicos/certidoes/index.php?p=2393 (gratuita);
3 - Certidão negativa sobre Taxas e Tributos imobiliários, expedida pela Prefeitura Municipal de São Paulo, caso o imóvel esteja em São Paulo: www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/finanças/certidões/índex.php?p=2393
É prudente verificar se tem alguma taxa a exemplo da taxa do lixo. Será que vai para dívida ativa?
4 - Em caso de condomínio:
4.1- Declaração de quitação de despesas condominiais, com firma reconhecida e cópia autenticada da ata que elegeu o síndico. Ao comprar um apartamento você precisa saber a propósito da saúde financeira do condomínio. (Emitida pela administradora do condomínio);
4.2 - Registro da incorporação imobiliária;
4.3 Convenção do condomínio;
4.4 Estatuto ou regulamento interno do condomínio;
4.5 Ata que determinou as vagas de garagem;
4.6 Cópia do ultimo exercício fiscal do condomínio, geralmente sem custo;
4.7 Últimas três contas de água, luz pagas;
5 - Em caso de imóvel rural:
5.1. - Certidão negativa sobre Taxas e tributos imobiliários, expedida pela receita federal – ITR: imposto sobre propriedade territorial rural, validade da certidão – 6 meses) http://www.receita.fazenda.gov.br/aplicacoes/atspo/certidao/certiner/niitr.asp (gratuita)
5.2 - CCIR – Certidão de cadastro de imóvel rural (INCRA). Documento emitido pelo INCRA, que constitui prova do cadastro do imóvel rural, sendo indispensável para desmembrar, arrendar, hipotecar, vender ou prometer em venda o imóvel rural e para homologação de partilha amigável ou judicial. HTTPS://sncr.serpro.gov.br/ccir/emissao?windowld=67e (gratuita). Observe o parcelamento rural mínimo da sua região. Destaca-se que em São Paulo é de dois hectares.
6- Certidões Pessoais
6.1- Certidão da Justiça do Trabalho em São Paulo é o TRT 2;
6.2- Certidão negativa de débito trabalhista: não deve se confundir com a certidão acima;
6.3- Certidões de Cartório de Protesto: - Em São Paulo são dez cartórios mas algumas cidades só tem um cartório. Em São Paulo é possível fazer uma CONSULTA gratuita. Apenas a consulta que é gratuita, logo não tem valor de certidão;
6.3 - Certidões individualizadas dos cartórios distribuidores Cíveis, família, Executivos fiscais, municipais e estaduais;
6.4- Certidão de distribuição da justiça federal;
6.5- Certidão conjunta da Receita Federal e dívida ativa da União. Se houver declaração errada não consegue esta Certidão;
6.6 - Cópia do RG e CPF;
6.7 - Certidão de casamento/nascimento atualizada;
6.8 - Comprovante residencial;
6.7 - Certidão no Serasa;
7 - Em alguns casos você tem que providenciar a tutela/curatela.
8- Certidões de Pessoas Jurídicas
8.1 - Certidão Negativa do CNPJ (consegue gratuitamente no site da receita);
8.2 - Certidão Negativa de Débito do INSS e certidão de Quitação de tributos federais administrados pela receita;
8.3- Contrato social e alterações adquire na junta comercial gratuitamente;
8.4 - Estatuto Social se for uma S/A. e a Ata da Assembléia Geral que elegeu a atual diretoria e a Ata que autorizou a alienação (Xerox autenticada).
8.5 - Certidão de interdição: tutela e curatela no caso de idosos;
9 - Imóvel foreiro, laudêmio. Em alguns casos é necessário providenciar estas certidões. Retira gratuitamente pela Internet, na SPU (Secretaria de Patrimônio da União);
10 - Certidões de antecedentes criminais: (www.pf.gov.br/servicos/antecedentes-criminais);
11 - Atestado de Antecedentes Criminais.
www.ssp.sp.gov.br/servicos/atestado.aspx
12- Taxa de cessão de direitos junto à construtora. Em média de 2 a 4%. Muitas vezes a pessoa compra o imóvel na planta da construtora e dentro da fase de construção pretende vender. No caso em tela não se pratica uma venda e sim uma cessão de direitos. Aqui, cede-se a um terceiro os direitos que o comprador tem em relação a unidade. Quase sempre os contratos firmados com a construtora menciona uma taxa de cessão. A construtora ou incorporadora cobra uma taxa para anuir a cessão e autorizar o negócio. A observação desta cláusula é importante, pois impacta diretamente na venda.
Quando estiver com as certidões em mãos, elas devem ser analisadas minuciosamente por um profissional. O advogado quando analisa a documentação, mobiliza em sua mente de maneira instantânea, todo o ordenamento jurídico e percebe as possibilidades e as limitações do imóvel que enseja a realização do negocio ou a dispensa do mesmo.
Bibliografia
SCAVONE JUNIOR, Luiz Antônio. Direito imobiliário: teoria e prática, Editora Gen, 13ª Ed, 2018;
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Israel da Silva Filho
Dr. Israel da S. Filho é advogado militante em São Paulo, Especialista em Direito Civil e Processo pela EPD- Escola Paulista de Direito, membro da Comissão de Direito Processual Civil e Direito do Trabalho da OAB Santo Amaro (e-mail: israaell.silva@gmail.com).
Fonte: israaell.jusbrasil.com.br